Investir sans contraintes : les explications d’Arnaud Vanden Abeele

Cela signifie surtout que l’investisseur ne doit pas assumer lui-même toute la gestion quotidienne de ses biens.

Dans un investissement locatif classique, le propriétaire doit souvent rechercher des locataires, organiser les entrées et sorties, suivre les paiements, gérer les éventuels problèmes techniques et faire face aux périodes de vide locatif.

Ici, la gestion locative est assurée par StudentLife. L’objectif est donc de proposer une formule beaucoup plus passive, dans laquelle l’investisseur bénéficie des revenus immobiliers sans devoir intervenir dans chaque aspect opérationnel.

L’immobilier étudiant répond à un besoin récurrent : chaque année, de nombreux étudiants recherchent un logement à proximité de leur établissement d’enseignement et des transports en commun.

La localisation est donc essentielle. Dans ce cas-ci, la résidence se situe à Bruxelles, dans le secteur de Tour & Taxis, à proximité de plusieurs hautes écoles, universités et pôles de mobilité.

L’autre intérêt réside dans le type de produit. Les chambres sont intégrées dans une résidence récente qui propose différents espaces communs et services. Cela permet de répondre aux attentes actuelles des étudiants, qui recherchent à la fois un espace privatif et un cadre de vie qualitatif.

Dans cette opération, il s’agit de la cession de 100 % des parts d’une société détenant les actifs immobiliers.

La société possède trois chambres étudiantes ainsi que deux emplacements de parking souterrain. L’acquéreur reprend donc la société qui détient ces cinq actifs.

Il est important de bien comprendre cette structure, car elle diffère d’un achat immobilier classique. Une analyse juridique, comptable et fiscale de la société doit être réalisée avant toute acquisition.

Le premier intérêt est la diversification.

L’investissement ne repose pas sur un seul locataire ni sur un seul actif. La société détient trois chambres étudiantes et deux emplacements de parking, ce qui permet de répartir les revenus entre plusieurs unités.

Le deuxième intérêt est la cohérence de l’ensemble. Les cinq actifs sont situés dans la même résidence ou dans le même environnement immobilier, avec une gestion déjà structurée.

Cela permet à l’investisseur de reprendre une organisation existante plutôt que de devoir constituer lui-même progressivement son portefeuille.

StudentLife assure la gestion locative des chambres étudiantes.

Cela comprend notamment le suivi de l’occupation, la gestion administrative et la relation avec les étudiants. Selon les conditions contractuelles du dossier, StudentLife prend également en charge le risque lié au vide locatif.

C’est un élément central de l’opération, car il permet de transformer un investissement immobilier étudiant en une formule beaucoup plus passive pour l’acquéreur.

Les contrats et les garanties exactes doivent évidemment être analysés dans le dossier complet avant toute décision.

La société est proposée pour un montant global d’environ 485.000 €.

Elle détient :

• trois chambres étudiantes d’environ 16 m² chacune ;
• deux emplacements de parking souterrain.

Le revenu locatif brut annuel annoncé s’élève à 22.617 €.

La résidence est récente, construite aux alentours de 2018, et propose différents espaces communs : cuisine partagée, salle de sport, salle de jeux, bibliothèque et terrasses.

Il faut néanmoins rappeler que le revenu brut ne correspond pas au rendement net. Pour évaluer précisément l’investissement, il faut tenir compte des charges, des frais, de la fiscalité et de la situation comptable de la société.

Cette opportunité peut intéresser un investisseur privé ou patrimonial qui souhaite intégrer de l’immobilier dans sa stratégie, sans devoir consacrer du temps à la gestion quotidienne.

Elle peut notamment correspondre à une personne qui recherche :

• des revenus locatifs récurrents ;
• une gestion déléguée ;
• plusieurs actifs réunis dans une seule structure ;
• une exposition au marché du logement étudiant ;
• une solution déjà organisée.

Elle conviendra moins à un investisseur qui souhaite gérer lui-même ses biens ou réaliser rapidement d’importants travaux de valorisation.

Je lui conseillerais d’abord de définir ses priorités.

Cherche-t-elle principalement du rendement, de la sécurité, une plus-value à long terme ou une gestion totalement passive ? Quel capital souhaite-t-elle investir ? Quel niveau de risque et d’implication est-elle prête à accepter ?

Il n’existe pas un investissement immobilier idéal pour tout le monde. Certains profils préféreront un appartement classique, d’autres un immeuble de rapport, un bien à rénover ou une formule entièrement gérée comme celle-ci.

Le plus important est d’analyser l’opération dans son ensemble et pas uniquement le prix ou le revenu annoncé. La structure juridique, les contrats de gestion, les charges, la fiscalité et les perspectives à long terme doivent faire partie de la réflexion.